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真不行了?地产大佬不拿地,都去造车?搞啥飞机

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欢迎大家关注杠杆房地产系列“杠杆财富”,在这里我们将启动很多精彩的好文。

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

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朋友小派推荐连续九连《莫欺少年穷》:莫看涨可怜。 (ps:欢迎朋友点击第二天的歌曲,或者发给我们你自己的歌曲,你可以写一个短句,我们会附上音乐下面的原文)

最近,楼市压力很大。特别是,7月30日的高层会议将这种压力推向了高潮。

有关详细信息,请参阅杠杆游戏《重磅落地!滚蛋吧炒房!》。

聪明的公司已经开始甚至开始自己的考虑。

例如,Sunac今年的直接市场收购并不是那么激烈,但收购项目非常强大。

金科还加入了新城控股的大“守护者”。

最新消息是富力地产最近发布了一份内部文件,原则上它在下半年暂停了土地收购。在特殊情况下,如优质土地,该项目单独报告给集团主席批准。

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这可能是一个谣言。最近几天,富力至少在三个地方登陆。

此外,有趣的是,富力在房地产领域保持谨慎,另一方面,像兄弟恒大,进入新能源汽车领域。

这是什么玩的?通过对上述R&F行为的分析,我们还可以看到房地产的一些变化,以及它在国民生活经济中的作用和地位。

1

暂停拿地谣言背后,富力自身的压力

不久前,杠杆游戏写了一篇文章。通过数据,我们发现,在2019年上半年,绿城,佳兆,富力,花样年,泰和等企业的销售目标完成率不到40%。

有更多的公司完成率为40-50%。

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图表来源| Kreis研究中心(感谢此事)

如上图所示。特别是泰和,上半年的销售额为456.7亿元,仅达到半年目标的30.4%。今天的重点不是写泰和,所以我不会说太多。

在2019年初,富力地产的年度销售目标估计为1600亿元。显然,上半年的进展并不令人满意。

事实上,我们记得在2018年,富力的表现并不完美。至少它不是最高的目标预期。

2018年初,由于2017年800多亿元的良好销售业绩,富力在2018年提出了1300亿的销售目标,并首次提到2020年达到3000亿的目标。

当时,富力地产董事长助理陈志军在接受媒体采访时表示,该集团对今年的销售情况非常有信心。 “今年我们设定了1500亿至1600亿的销售目标。”

是的,这个数字是网上最高的。现实是残酷的。

2018年全年,富力股权合同销售额约为人民币1,310.6亿元,合同销售总额约为人民币1,423.4亿元。

只能说目标已经基本完成,并且没有达到集团内部的最高期望。

这是我们自己和我们自己的目标的比例,然后我们比较它们。

2016年,富力地产的销售额达600亿元,在行业中排名第21位。

2017年,它取得了良好的业绩,近900亿的销售额,但行业排名略有下降,约为23.由于2017年是房地产销售的重要一年,大多数大型房屋的销售额都非常可观。所以,虽然你很快,但其他人更快。

如果以这种方式看待它,2017年富力实际上会感觉有点表现不佳。

到2018年,虽然富力实现了超过1400亿元的销售额,但据说增长率非常好。但不幸的是,排名仍然只有23左右。

在这里,杠杆游戏必须添加一个句子,这个排名和表现实际上并不差。

然而,我们发现,2016年,中国只有约12家住房公司,销售额超过1000亿元。恒大最高只有3700亿元人民币。

到2017年,销售额超过1000亿的房屋数量增加到17个,而碧桂园,恒大和万科的前三个房屋销售额超过5000亿元。

富力与同乡的碧桂园,恒大和万科之间的差距实际上越来越大。

到2018年,销售额超过1000亿元的住房企业数量高达31家,还有几家住房企业的资金达到8900亿元。当然,这些数字可能令人怀疑。杠杆游戏分析了几家公司。

但无论如何,富力确实感受到了增长的压力。所以2019年的目标非常低调。现在,赶上监管暂时不会放松的明确信号,融资并不容易。你说激进的访问是否可行?

这实际上是富力的合理性。接下来,情况不会是这样。

2

新能源造车:多元化可以再造一个富力?

说实话,杠杆游戏觉得很难成为一名成功的新能源汽车玩家。

让我们先来看看富力想要合作的汽车公司。

这家公司叫做华泰汽车,很多朋友可能从未听说过。杠杆游戏“看到了很多知识”,我家里有一位远房亲戚驾驶这辆车。但我曾经听说,当他开车时,发动机坏了。

那时,这辆车被买了2到3年真是令人难以置信。

如果你去看华泰汽车的财务状况,这家公司不仅被边缘化,而且根本无法维持生计。

但基地非常夸张,四个。从东北辽宁省的丹东,到内蒙古的鄂尔多斯,再到中国北方的天津和山东荣成,都有基地。数十万辆整车生产能力。

这次富力汽车的富力是一种新能源汽车。目标很高:共同开发电动,智能网络和无人驾驶车辆技术,打造具有国际竞争力的世界级,世界级新能源汽车企业。

然而,在2018年,华泰汽车销售了2000辆,然后吹嘘说有10万辆。

这些公司债务当然非常高,超过300亿,而且几乎所有的股份都是承诺的。那我就不谈了。

我们不知道富力如何合作。看看两年前进入游戏的宝能。仍然没有损失。

恒大投资更多,并发誓要做大工作。

R&F好吗?

我还记得2017年收购万达酒店的业务以及房地产布局的相对滞后,这使得富力能够承受债务压力,但却没有享受如此多的房地产股息。

此前,杠杆游戏写了一篇文章。当时,截至2018年第三季度,富力债务超过2800亿元,比2017年末增加5亿元。其中,有息债务接近1600亿元。

根据2018年第三季度的数据,富力的资产负债率超过81%。当时,我预计2018年的债务可能超过3000亿元。

更何况,富力并不差。根据2018年年报,公司2018年底的债务总额为2863亿元,不超过3000亿元。但资产负债率达到80.92%,比2017年末提高2.69个百分点。

此外,2018年底,富力累计借款1633亿元,公司净负债率达到184.1%,较2017年底增长14.5个百分点。

如果你真的在制造汽车,你必须付钱!制造汽车的钱不是可以在一段时间内恢复的东西。

当然,新能源汽车的创造符合国家战略需求。许可证并不容易。至于这一点,它不会发生。我们不要放手。

3

房企的那些小心思

上面的杠杆游戏写了,R&F暂停了一些谣言的逻辑。然后,我不得不说,事实上,富力并没有真正占领土地。例如,在文章开头,富力在过去几天至少在三个地方占用了土地。

然后,全国范围内蓬勃发展的改革,虽然不再是巅峰。但是,在一些城市,核心区域需要提供土地。事实上,仍然需要依靠拆除旧建筑物。

例如,广州市村的改造。在这方面,富力是一个资深的行业参与者,其大本营也是广州。

根据富力地产的财务报告,截至2018年底,公司在全国拥有40多个旧的改革项目,总建筑面积为4100万平方米。

其中近30%在广州,有12个广州项目。

广州还有一些城市需要被束缚,是核心城市。你说在自己家的门口,富力没有打架?

最近,一些媒体报道说,富力和许多住房公司正在努力取悦村民,并希望赢得这个项目。

当然,这类项目对资金要求高,效率要求高,没钱赚钱。但至少,这类项目得到了地方政府的支持,没有必要在市场上打高价。

这比现在充电和做房东至少更安全,更可控。

同时,还要采取优质土地等特殊情况。

在了解杠杆比赛时,意思是看情况,仍然需要采取。例如,如果外部环境得到改善,就必须采取措施,没有人是傻瓜。

根据情况及时调整商业行为。

另外,我们必须注意这个内部文件,据说富力要求各地区的公司加大销售力度,确保完成销售任务。

“促进销售,抓钱”,在确保销售的基础上,追求项目收益最大化。我明白了。富力的真正核心是偿还并保证现金流。当然,你必须谨慎获得土地。

在上面和之前,已经分析了杠杆游戏。富力收购了万达酒店,并将其自行放置,增加了很多压力。

当然,酒店继续这样做,出售房子是最重要的一点。获得新能源汽车也是一个好故事。

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如上所示,让我们看看富力在资本市场的股价反映。

去年年底,在股价跌至谷底后,富力的答题纸和故事告诉整体都是好的。 5月,可能在第一季度之后,它达到了一个低点。

但整体比以前更高。

然后逐渐攀爬,并在不久的将来再次开始振荡。做制造是有利的。昨天的高层会议明确表示,融资将提供空间和支持。